Главная > Продажа > Зарубежье > Испания > Правила покупки

Правила покупки

Регистр Недвижимого имущества. Подписание купчей.

В большинстве случаев, адвокаты сторон в сотрудничестве с Агентством по продаже недвижимости осуществляют все подготовительные работы перед подписанием купчей. Кроме необходимой информации для составления купчей, адвокат покупателя должен запросить у продавца последнюю квитанцию об оплате Налога на недвижимое имущество, которая прилагается к купчей, а так же сертификат, подтверждающий своевременную выплату квот Кондоминиума. Данный сертификат так же является приложением к купчей. Таким образом, покупатель должен быть уверен, что обе данные выплаты произведены вовремя.

В назначенный день стороны присутствуют в Нотариальной конторе, где Нотариус заверяет факт купли продажи соответствующей купчей (Свидетельство о праве собственности). Целесообразным является, особенно в том случае, если стороны не являются резидентами Испании, составление доверенности на имя своего адвоката, чтобы он выступал от его имени при подписании купчей в Нотариальной конторе. Таким образом, избегаются ненужные переезды.

Данная доверенность может быть составлена в Испании или в стране проживания доверителя.

Купчая содержит персональные данные покупателя и продавца, описание недвижимого имущества, его регистрационные данные, стоимость, форму оплаты и прочие пункты и условия, которые стороны считают целесообразными.

При подписании купчей, Нотариус зачитывает ее, стороны ознакомляются с ее содержанием, выплачивается остаток стоимости и купчая подписывается сторонами. Начиная с 30 ноября 2006 года необходимо предоставление документального подтверждения предварительных выплат в счет стоимости недвижимости до подписания купчей.

Необходимо, чтобы Адвокат покупателя, или компания запросили у продавца последние квитанции об оплате имеющихся в его распоряжении коммунальных услуг (например: электроэнергия, телефон, газ и т.д.), которые необходимы покупателю для осуществления смены владельца. Кроме того, во избежание проблем с невыплатами, мы советуем, чтобы новый владелец выплачивал коммунальные услуги со своего банковского счета. Данным вопросом так же может заняться адвокат или компания.

Документальное оформление купчей до записи ее в Регистр Собственности. Выплата налогов.

Основными налогами при покупке недвижимости являются:

  • Налог на добавленную стоимость. При продаже нового жилья применяется ставка 8% от стоимости жилья (с июля 2010 года) и 16% при купле продаже земельных участков и коммерческих помещений.
  • Гонорары Нотариуса. Зависят от стоимости недвижимости и выплачиваются по заранее установленным тарифам.
  • Налог на передачу имущества. В настоящее время данный налог составляет 7% от стоимости, указанной в купчей. Данный налог подлежит выплате в течение месяца, начиная со дня, следующего за подписанием купчей путем заполнения модели 600.
  • Гербовый налог. В настоящее время оставляет 1% от стоимости купли продажи.
  • Муниципальный налог на увеличение стоимости земли в черте города. (Plus Valía).  Данный налог выплачивается на муниципальном уровне, то есть в Мэрию населенного пункта, в котором находится объект купли продажи.Данный налог выплачивается за увеличение стоимости земли. Для его расчета принимается во внимание количество лет с момента приобретения недвижимости продавцом до его продажи. Для расчетной базы данного налога используется стоимость земли, указанная в выплаченном Налоге на недвижимое имущество с последующим прибавлением процентов, которые каждый Муниципалитет применяет в данный период времени. В соответствии с действующим законодательством, данный налог выплачивает продавец.

 

Гонорары Регистра Недвижимого Имущества. Регистру производятся выплаты за внесение недвижимого имущества в списки. Размер данных выплат зависит от тарифов, которые варьируются в зависимости от стоимости объекта.

Гонорары адвоката. Практика показывает, что адвокатские конторы, занимающиеся темой недвижимого имущества, взимают гонорары в размере 0,5 – 1,5% от реальной выплаченной стоимости жилья. Но в связи с тем, что данные процентные ставки не являются фиксированными, они могут меняться и зависят от конкретной адвокатской конторы. Процентные ставки могут быть уменьшены, если речь идет о значительной сумме покупки или о специально рекомендованных клиентах.

Таковыми являются основные выплаты при покупке недвижимого имущества.

В большинстве случаев адвокат или Бюро Услуг берут на себя урегулирование оформления покупки вплоть до записи недвижимого имущества в Регистр Собственности за исключением случаев запроса ипотечного кредитования, при которых данными вопросами занимается банк. Обычный срок документального оформления, с момента подписания купчей до записи недвижимости в Регистр, составляет максимально 1-2 месяца.

Налоги и ежегодные выплаты владельцем недвижимого имущества.

Расходы по покупке жилья были рассмотрены ранее. Теперь рассмотрим, в исключительно информативных целях, три вида налогов для не резидентов Испании, взимаемых ежегодно.

А) Налог на недвижимое имущество: Это муниципальный налог (Мэрии города, в котором находится недвижимое имущество). Его выплачивают как резиденты, так и не резиденты. Исчисляется на базе стоимости недвижимого имущества, определяемой Мэрией (кадастровая стоимость) плюс коэффициент, определяемый каждой Мэрией.

Срок выплаты определяется Муниципалитетом. Мы советуем Вам осуществлять данные выплаты с вашего банковского счета во избежание возможных задолженностей.

Б) Подоходный налог не резидентов: Если владельцами недвижимого имущества являются супруги или несколько человек, каждый из которых является самостоятельным налогоплательщиком, декларации о доходах должны предоставляться отдельно друг от друга. В отличие от предыдущего налога, налоговые органы не взимают налоги с вашего банковского счета.

В зависимости от назначения недвижимого имущества, взимаются налоги в следующем процентном отношении:

1. Налог на недвижимое имущество в черте города для личного пользования: Декларируемый доход будет исчисляться по процентной ставке 1.1% от кадастровой стоимости, указанной в квитанции об оплате IBI (Налог на недвижимое имущество), если эта стоимость была пересмотрена до 1 января 1994 года (что происходит в подавляющем большинстве случаев). В противном случае применяемая процентная ставка – 2%. К полученной сумме необходимо прибавить налоговую ставку в размере 25%, в результате чего мы получим сумму к оплате.

2. Доходы, полученные от жилья, сдаваемого в АРЕНДУ: Декларируемый доход составляет полную стоимость, получаемую арендатором, без удержания каких бы то ни было расходов. Применяемая налоговая ставка составляет 25%. Существуют несколько моделей декларации (модель 210 и модель 215), каждая со своей спецификой, в зависимости от того, является ли декларация обычной или коллективной.

С) Поимущественный налог. Так же как и в предыдущем случае, если владельцами недвижимого имущества являются супруги или несколько человек, каждый из них заполняет отдельную декларацию в зависимости от принадлежащей ему доли недвижимости. Не резиденты обязаны заполнить декларацию на данный вид налогообложения на недвижимость на территории Испании, владельцами которой они являются, к 31 декабря каждого года, независимо от его стоимости.  В данном случае налоговые органы так же не взимают налог с Вашего банковского счета.

Основой для исчисления данного налога является самая высокая из следующих стоимостей: кадастровая стоимость; стоимость, подтвержденная Администрацией для других налогов; стоимость, задекларированная в купчей. К наиболее высокой из данных стоимостей прибавляется налоговая ставка в соответствии с видом недвижимости, так же как и задолженности по инвертированным капиталам (ипотека).

В итоге, к полученной сумме добавляется процентная налоговая ставка, варьируемая от 0,2 до 2,5% максимально.

В случае если Вы являетесь владельцем одной единицы недвижимости, существует возможность совместной выплаты Подоходного налога и Поимущественного налога путем заполнения упрощенной модели 214 декларации.

Сейчас мы рассмотрим основные правила, по которым не резидент может продать свое недвижимое имущество и форму налогообложения в данном случае.

Прибыль, получаемая в результате продажи недвижимости в Испании.

В большинстве случаев прибылью считается разница между покупочной и продажной стоимостью.

Покупочная стоимость исчисляется, основываясь на реальной стоимости приобретенного объекта недвижимости и суммы расходов и налогов, применяемых к покупке, за исключением выплат, уже произведенных покупателем. В зависимости от года приобретения, эта стоимость будет скорректирована посредством прибавления установленных коэффициентов, осуществляемого ежегодно, в Законе о Едином Государственном Налогообложении.

Продажной стоимостью является сумма, указанная в купчей, за вычетом расходов и налогов на приобретение недвижимости, уже выплаченных лицом, являющимся на данный момент продавцом. В зависимости от даты покупки, может быть использован ряд сокращений поимущественного налога (если продаваемое недвижимое имущество было приобретено до 31.12.1996 года).

В соответствии с указанным выше, налог на прибыль от продажи составляет 18%.

Удержание с прибыли от продажи недвижимости.

Если продавец, будь то физическое или юридическое лицо, не является резидентом Испании, покупатель, независимо от того, является он резидентом или нет, обязан удержать 3% от стоимости, указанной в купчей и выплатить данную сумму в течение одного месяца (с момента подписания купчей) в Государственное агентство налоговой службы.

Данное удержание для продавца равнозначно выплате налога, который он обязан выплатить за прибыль при продаже своего жилья. Поэтому, покупатель впоследствии   должен вручить продавцу модель 211, подтверждающую внесение им 3% в Государственное агентство налоговой службы, чтобы продавец мог вычесть сумму, которую он должен заплатить за прибыль, полученную в результате продажи недвижимости.

Если удержанная и выплаченная в Государственное агентство налоговой службы, сумма превышает сумму, обязательную к выплате за полученную в результате продажи недвижимости прибыль, существует возможность запроса возврата разницы.

Идентификационный Номер Иностранца (N.I.E.).  В настоящее время получение NIE – это процесс, занимающий 3 – 4 недели. Поэтому мы советуем Вам после подписания договора о купле продаже обратиться к Нотариусу для получения заверенной копии паспорта покупателя (-ей), что является необходимым для запроса в последствии соответствующего NIE.

Постоянное проживание в Испании. В законном порядке установлено, что резидентом Испании является лицо, проживающее в данной стране 183 дня в году, или здесь находится основная база его деятельности, связанная с экономическими интересами, в прямой или косвенной форме.

Завещание. Желательно, чтобы не резидент, который приобрел недвижимое имущество в Испании, написал завещание в присутствии Нотариуса о том, что касается его недвижимости в Испании. Это достаточно легкий процесс, помогающий избежать многих, в основном бюрократических, проблем в случае смерти владельцев.

 

Справочник предприятий Московской области